【編者注：房地產行業劇烈調整下，也有房企逆流而上。鈦媒體國際智庫推出“尋找地產新動能”專題，意在為行業挖掘亮點，為企業提供鏡鑒。此前我們分析了通過城市深耕及產品口碑的逆勢而上的房企代表——偉星房產；本期我們來探尋下前瞻性轉型成效凸顯的民營房企——復地集團，是如何穿越地產周期的?！?/p>

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從前十跌出百強，得失自有時間評判

據公開資料顯示，成立于1994年的復地，是國內很早入局地產行業的企業之一，隸屬于復星集團旗下。曾在2004年成為第二家在中國香港上市的內陸房企，銷售規模排在全國前十，地產版圖從上海擴張至環渤海經濟圈。

不過，受制于港交所的嚴格管控，復地未能接入母公司復星國際的資源，股價長期被低估，上市反而成為發展的掣肘。2011年初，復星國際以22億港元實現了對復地的私有化。這也成為了創始人郭廣昌收縮地產業務重要的分水嶺，在復地官網上，2011年被定義為“復地開啟發展新里程”。 2018年，借道豫園股份重返A股的復地，反而繼續停滯不前。

經過房地產行業多輪的洗牌，據克而瑞房企銷售金額榜單，2019年復地甚至已經跌出了百強，位列第103位。這其中的緣由何在呢？

1.母公司復星的戰略問題下，地產板塊被逐漸邊緣化

2011年-2016年期間，復地集團先后經歷了5次換帥，范偉、張華、汪群斌、陳志華，直至現任龔平。在外界看來，這表現出傳統的開發模式可能和復星集團的投資思路沖突。

根據資料顯示，復星集團近年來持續加碼醫藥、保險等領域的投資布局，2020年以來又轉向收購金徽酒、策源股份，增資化妝品公司等，地產業務在整個復星體系中已被邊緣化。在郭廣昌“成為一家具有全球能力的地產投資集團”的愿景下，地產板塊業務規模的擴張更多依賴于海外收購物業，擅長資本運作的復星，在戰略問題下，也在不斷收縮地產業務。

2.意識到”三高“擴張之計不長久，另辟蹊徑，轉換產城融合策略

復地意識到了當時行業“高杠桿、高負債、高周轉”的擴張模式不靠譜，而是選擇另辟蹊徑，開始轉向了產城融合的策略，也就是“蜂巢城市計劃”。而該計劃里復地的核心產品就是寫字樓和酒店，這也使得項目開發周期長，去化周期和難度加大。

在當時高周轉取勝的年代，這樣的開發模式無異于給自己套上了枷鎖，復地不溫不火地發展，在行業內的聲音越來越弱，直至跌出百強，這也給當時地產板塊戰略的正確性打上了“？”。

3.拿地策略只有勾地一種，遠離招拍掛的喧囂

不僅如此，復地拿地方式非常單一，只有勾地一種。要知道，土地儲備可是房企重要的生命線，這也讓其與房地產黃金發展時期失之交臂，昔日與復地集團體量相當的房企，紛紛開啟狂飆突進模式，年銷售跨過千億，將復地集團遠遠甩在身后。而于此同時，很多名不經傳的房企也彎道超車。

據克而瑞統計，2011年至2016年，在各大房企順勢迅猛拿地擴張，復地卻呈現出斷崖式下跌，從2011年的379萬平方米逐年下滑，直至2015年不足80萬平方米。不過遠離了當時喧囂的招拍掛市場，如今也是其也理所當然的活下來的緣由之一。

逆勢重回百強，復地如何穿越地產周期？

時隔3年，又逆勢重回百強。2023年1-7月復地以全口徑銷售額111.6億元，較去年同期增長超2成，位列房企第74位，已連續兩年實現增長，較2021年躍升57位。在房地產行業下行周期下，又是如何做到的呢？

數據來源：克而瑞房企全口徑銷額榜單，鈦媒體整理

1.前瞻10年轉型布局，探索迭代“蜂巢模式”

其實早在2013年，復地意識到了當時行業高地價、高成本、高房價之憂。復地的邏輯是，在城市化進程2.0中，產是核心，房是配套。以“產城融合”為理念的全新模式——蜂巢模式應運而生，前瞻性的布局產業。復地提出“蜂巢城市”的理念，核心是圍繞城市發展的產業升級需求，依托復星全球產業布局，以產業思維為支撐，提供多元化、多形態、多層次的定制化產業解決方案——蜂巢模式。

在全國20余個城市圍繞文旅、科創、金融、健康、文化等五大賽道。其實可能很多人不了解，復星蜂巢打造了許多城市的地標，例如：長沙復地濱江金融中心，這座金融蜂巢位于湖南金融中心核心位置，緊密貼合湘江新區“2+3”特色產業布局；三亞的亞特蘭蒂斯已經被也被大家熟知，也是休閑旅游的度假新地標。

復地集團董事長唐冀寧表示，復地一直在探索“產、地、房”新模式，即地產和產業協同發展，產業投資和運營雙輪驅動的模式。進入2023年，正在進化“新蜂巢2.0”，也即“擁輕合重”的新業態。復地進化了產業基金和產業投資的能力，以產業基金為龍頭，通過輕資產能力的培養，驅動蜂巢項目的聚合流動和多重價值回報。

目前，已經與合肥市相關政府部門和在地企業，簽訂戰略合作框架協議，將在生物醫藥產業，總部經濟及科創蜂巢項目，產業園招商運營等具體項目上展開合作。

2.依靠復星集團“多元生態”作為后盾

復地是最早提出“產城融合”的地產公司之一，依托復星集團，成為國內少數真正能夠將產業做實的房地產企業。復星集團旗下有著眾多產業企業，在快樂、健康、富足、智造等四大領域有著眾多產品線，且大多數在諸多行業中占據著各自的核心地位。

復地背靠復星集團的眾多產業，可以依托復星集團調配各方資源，這些產業資源入駐新開發業態之后，也能夠吸引更多的產業。這也是復地強大的后盾和的核心競爭力。

3.以產業帶動城市開發，在城市核心區域“聚焦標桿”

當前，許多城市都格外重視產業規劃與培育，因為只有將產業吸引過來，才能容納足夠多的就業人口，激活當地的經濟，創造稅收和消費，推動城市生長、更新和升級。

復地作為一家以產業研發和運營能力為驅動的地產開發企業，也是注意到了這一點，將復星旗下的多元產業優勢與土地開發結合在一起，用產業帶動城市開發。明確將在中心地段開發打造一座城市的核心地標，同時完成對周邊地區的輻射，進行周邊區域多種業態的開發：有高端辦公樓、商務中心、體驗式商業Mall、還有高檔住宅等，利用產業集聚形成規模效應。這樣不僅能夠提升地產本身的價值，不同業態的綜合開發，在財務上也能夠更好地搭配長短期的資金。

然而與專注房地產開發為主營業務的品牌房企相比，復地在開發建設、規劃設計、營銷招商等方面都還沒有很強的自我控制體系。而母公司復星集團更熱衷于多元化發展模式，因此也可能會導致復地發展緩慢。

2021年，中央經濟工作會議上提出：房地產要探索新的發展模式。而后來的一系列會議和政策指引來看，也在逐步引導房地產企業的轉型，從而告別過去純粹單一的住宅開發模式，從城市更新、產城融合中，激活城市經濟、支持城市升級，探尋開發地產利潤之外的“第二增長曲線”。目前已經有房企紛紛轉型布局代建、產業、物業等行業。

當前房地產新周期來臨，過去“高杠桿、高負債、高周轉”三高模式難以為繼，房地產企業更需要具備前瞻性，積極探索轉型新模式。

想要穿越周期，除了具備前瞻性外，戰略制定也要有長期主義的核心，未來可能也會收獲有意想不到的成就。當然，每家公司的背景、優勢不同，也不一定要走一樣的路。立足自己的路徑摸索發展方向，相信時間會給出最好的答案。